Registro
O Registro de Imóveis é o guardião da história e situação legal de cada propriedade, garantindo a segurança jurídica das transações imobiliárias. Ele funciona como um livro, com a capa e o índice fornecendo informações essenciais sobre o imóvel, como autor (dono), título (descrição), data de publicação (data da transação) e resumo (situação jurídica). Para isso, anota todos os atos jurídicos que afetam o imóvel em um registro público e emite certidões que comprovam sua situação jurídica, protegendo os direitos dos envolvidos, facilitando o acesso à informação e contribuindo para o desenvolvimento do mercado imobiliário.
Todos os registros atribuídos ao cartório de registro de imóveis estão listados no Art. 167 da Lei 6.015/73. Trata-se de ferramenta indispensável para exercício do direito real sobre o imóvel. Nós da Lupi fazemos o registro do título que for necessário a você para garantir os seus direitos.
Compra e Venda
O Art. 108 do Código Civil afirma que, sendo avaliado acima de 30 salários mínimos vigentes, o imóvel necessita de escritura pública de compra e venda para que haja a transferência de propriedade e esta só é de fato transmitida ao comprador através do registro deste documento no cartório. Não é possível transferir a propriedade de um imóvel com contrato particular de compra e venda, exceto quando for promessa ou compromisso de compra e venda. Outro aspecto que é importante observar é que para lavrar uma escritura deve-se ir ao cartório de notas e para registrá-lo é necessário encaminhar a escritura ao cartório de registro de imóveis (diferente cartório). Sem a propriedade conferida pelo registro, o comprador possui apenas posse do imóvel, podendo usufruir mas sem direito a vendê-lo ou solicitar serviços nas concessionárias de água e luz. Além dos contratos particulares e escrituras de compra e venda é também possível registrar contratos de locação no cartório de registro de imóveis, assegurando ao locatário o direito de preferência na compra e venda do imóvel e o cumprimento das cláusulas contratuais, retirando das partes a possibilidade de alegar seu desconhecimento. Por último, há outras formas de aquisição do imóvel, uma delas é a adjudicação compulsória, ferramenta utilizada quando não é possível obter a documentação legal necessária e assim a propriedade é adquirida por sentença judicial.
Incorporação Imobiliária
A Incorporação Imobiliária é regida pela Lei 4.591/64 e consiste em atividade comercial na qual a figura do incorporador é responsável pela arregimentação de forças compostas pela construção, legalização e venda de unidades autônomas. Apesar de possível, não necessariamente o incorporador é o construtor do empreendimento. Além disso, para realizar a venda de forma regular, o incorporador precisa registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis conforme documentação apresentada no Art. 32 da lei supracitada. Dentre estes documentos estão o memorial de incorporação, quadros NBR 12.721, futura convenção de condomínio, certidões e declarações em geral. Trata-se de um dos mais complexos registros do cartório de registro de imóveis, contando com extensa documentação a qual necessita de anuência do incorporador e em alguns casos do responsável técnico.
Condomínio Edilício
O condomínio geral acontece quando duas ou mais pessoas possuem alguma coisa, possuindo direitos sobre a coisa na sua totalidade e tem natureza transitória. O condomínio edilício por sua vez consiste em regime especial de condomínio no qual os condôminos exercem simultaneamente poder sobre as unidades autônomas que são de uso exclusivo (apartamentos por exemplo) e em comunhão sobre as áreas destinadas ao uso comum, como a portaria, área de lazer, entre outras. Sendo assim, difere-se do condomínio geral pois trata-se da junção da propriedade coletiva e individual em um condomínio só, além de não possuir caráter transitório. Este é o condomínio constante nas edificações que possuem área comum e precisa ser instituído no cartório de registro de imóveis, criando assim este ente (o condomínio) que possui personalidade jurídica própria e é responsável pela administração das áreas comuns e decisões coletivas (assembleias). Finalmente, o condomínio necessita de regras e regulamentos para o seu bom funcionamento. O documento que estabelece essas regras é a convenção de condomínio e também deve ser registrado no cartório de registro de imóveis para ter validade, respeitando sempre a lei 4.591/64.
Ônus e Ações
Em qualquer transação imobiliária é importante verificar se o imóvel está comprometido com ônus reais e/ou ações reais e pessoais reipersecutórias. Ônus reais estão ligados aos direitos reais de garantia, ou seja, quando o imóvel é garantia para o cumprimento de determinada obrigação, como a de pagamento de um financiamento. Três exemplos são a penhora (quando há transferência da posse ao credor), a hipoteca (não há transmissão da posse ao credor) e a anticrese (há a transferência da posse ao credor e possibilidade de usufruto para abatimento da dívida). Já as ações reais e pessoais reipersecutórias ocorrem quando o imóvel está sofrendo reivindicação de posse ou propriedade, ocasionadas geralmente quando o titular do direito real promove ação judicial contra um terceiro que não quer reconhecer este direito ou não cumpriu obrigação contratual. O usucapião, que é bastante conhecido na esfera imobiliária, é exemplo de ação real que pode recair sobre imóvel. Todos estes ônus e ações são registrados no cartório de registro de imóveis para garantir segurança jurídica às transações.
Outros Registros
São mais de quarenta os registros atribuídos ao cartório de registro de imóveis pelo Art. 167 da Lei 6.015/73. Alguns exemplos são: a enfiteuse, o dote, as convenções antenupciais, dentre outros inúmeros títulos que devem ser registrados em cartório para que haja justo exercício do direito, combatendo possíveis ilegalidades.
